Quasi fermo il mercato della casa. Tira quello delle ville. Ecco il costo (minimo e massimo) a mq in città e provinci - Mattoni e cemento, legno e tegole, sudore e denaro. Quanto costano le case in provincia di Bergamo? In piena crisi siamo andati a vedere come va il mercato degli immobili in un momento in cui nei paesi si vedono sempre meno gru e sempre più cartelli ‘vendesi’ e ‘affittasi’. Il mercato immobiliare orobico è in flessione, ma la sorpresa è che comunque, rispetto ad altri settori, tiene e tiene soprattutto nel settore cosiddetto ‘medio-alto’, le ville vanno via sempre, in difficoltà invece il settore medio basso, quello delle cosiddette ‘prime case’ o ‘case popolari’. Intanto secondo l’analisi dei mediatori Immobiliari bergamaschi aderenti a Fimaa Ascom Bergamo la flessione continuerà per tutto il 2010 a causa del difficile momento congiunturale, caratterizzato dalla contrazione dei prestiti erogati dalle banche e dalla diminuzione del potere d’acquisto dei salari.
Secondo i dati forniti dall’Agenzia del territorio - confrontati con Ance Lombardia - le compravendite nel 2009 (14.030 le operazioni registrate su tutto il territorio bergamasco) hanno subito un calo dell’11,3% rispetto all’anno precedente. In provincia la flessione è stata netta (il dato è - 13% per un totale di 12.466 compravendite mentre in città si è registrata una crescita del 4,8% che ha fatto salire a 1.564 gli immobili venduti. I prezzi risultano tutti in flessione, soprattutto per l’usato: per gli immobili nuovi il prezzo medio richiesto al metro quadrato è stato di 2.435 (-2%) , per gli immobili usati 1.661 euro (-2,4%). Ma le case costano meno? “Beh, vendendo meno – spiega Andrea Rizza, titolare di un’agenzia immobiliare – c’è più trattabilità sul prezzo e magari si riesce a spuntare qualcosa, ma in linea di massima noi rimaniamo sempre sulla stessa cifra”. Le zone più richieste? “I due laghi in generale per le seconde case, mentre per la prima casa il lago d’Iseo è in costante aumento”.

Il mercato residenziale

Continua quindi la flessione dei prezzi nel mercato residenziale. I prezzi delle abitazioni sono pressoché ovunque in discesa: in città si calcola una flessione del 2,3%; in periferia del 3,2%; e in provincia del 2,4%. Fanno eccezione solo gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio che fanno un mercato a sé con quotazioni in leggero rialzo; e alcuni edifici di qualità che riescono a tenere prezzi stabili.
A subire il calo maggiore sono gli immobili più vecchi e da ristrutturare per i quali è crollata la domanda. Crescono in modo lieve gli acquisti per investimento mentre la richiesta a scopo abitativo – alimentata soprattutto da chi è in cerca di prima casa - è in diminuzione: le famiglie che desiderano cambiare abitazione sono molto selettive e preferiscono attendere l’occasione migliore. In media i tempi di attesa per la vendita sono aumentati e si attestano intorno ai sei mesi per il nuovo e sei mesi e mezzo per l’usato con un rendimento stabile del 5,1%.
I prezzi più significativi in città si registrano in via San Giacomo di Città Alta (6.200 euro al metro quadrato), in Viale Vittorio Emanuele (5.800), sui Colli (4.900), in via XX Settembre (4.350), Via Statuto (4.000), Via San Tomaso-zona Accademia Carrara (3.400) e Via Finardi (2.950).
E in provincia a Treviglio (2.800), Sarnico (2.700), Lovere (2.500), Clusone centro (2.400), Torre Boldone, Ranica, Ponteranica, Castione Dorga (2.350) e Alzano Lombardo, Mozzo, Riva di Solto (2.300). In media il budget delle coppie è di 175mila euro ed è destinato a bilo/trilocali; poco più basso (155mila) quello degli investitori e dei single (135mila), mentre le famiglie arrivano a spendere in media 230mila euro per appartamenti di pregio centrali.
Le locazioni
Sul fronte locazioni si registra per il quarto anno consecutivo un calo dei canoni, anche se più lieve rispetto agli scorsi anni: le diminuzioni sono tra l’1% e il 4% in città e tra il 2 e il 5% in provincia. Di contro, con una domanda che resta molto alta, si conferma l’aumento del numero di contratti di affitto, segnale che il mercato è in ripresa. Gli affitti medi più alti si segnalano in Città Alta dove per un bilocale arredato bisogna spendere 650 euro al mese; nel centralissimo di pregio (630) e nel centrale residenziale (480). Il rendimento è stabile intorno al 5,1%. I tempi di locazione sono in diminuzione: per affittare un appartamento ci vogliono all’incirca due mesi.
I box
Per i box prezzi, canoni e transazioni sono in diminuzione. Il mercato dei posti auto resta molto variabile con aree (in città e nei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili e altre zone con valori in forte diminuzione per l’eccesso di offerta. A risentirne è soprattutto la locazione, per molti divenuta un lusso insostituibile. In sintesi, i prezzi di vendita calano del 2,4% e i canoni di affitto del 4,2%. Per vendere o affittare un box l’attesa è di poco più di tre mesi.
I box più cari si trovano in Città Alta dove si pagano tra i 75 e gli 80mila euro, nel centralissimo di pregio (50mila euro), in zona Accademia Carrara (37mila) e in zona Piscine Conca d’Oro (30mila). In provincia svetta Treviglio (26mila euro a box), Clusone centro (25mila) e Sarnico (23mila) seguiti da Ponte San Pietro centro (22mila), San Pellegrino Terme, Zogno e Torre Boldone (20mila).
I meno cari

Azzone, Bossico e Fonteno

I tre paesi meno cari dove comprare casa in provincia di Bergamo sono: Azzone (Val di Scalve), Bossico e Fonteno (Alto Sebino) dove le case vanno da un minimo di 840 euro a 1000 euro al metro quadrato. Curioso il fatto che siano meno cari proprio tre dei Comuni considerati più turistici e due addirittura fra i più belli dell’intera provincia (Bossico e Fonteno), ma non si dovrebbe tener conto anche della qualità della vita?
I più cari

Sarnico, Lovere e Predore

I più cari invece sono: Gorle e Torre Boldone (causa vicinanza alla città di Bergamo) dove per comprare casa servono dai 1550 euro ai 1900 euro al metro quadrato, Sarnico (che dopo Bergamo è il più caro in assoluto) dove servono dai 1550 ai 2300 euro al metro quadrato, Lovere dai 1400 ai 1850 e Predore dai 1500 ai 1800. Il prezzo sale quindi quando il paese è vicino al lago o in prossimità della città di Bergamo.


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